DPE double seuil : les émissions de gaz à effet de serre pèsent désormais sur le prix des maisons

Depuis le 1er juillet 2021, la lettre du diagnostic de performance énergétique (DPE) d'une maison dépend du « double seuil » : la plus mauvaise des deux sous-notes, énergie ou émissions de gaz à effet de serre (GES), l'emporte. Selon une étude en prépublication présentée par Alexandre Garel dans The Conversation, les acheteurs n'ont pas changé leurs habitudes, mais comme les émissions comptent dans la note, elles pèsent désormais sur les prix.

Comment fonctionne le DPE à double seuil ?

Le DPE à double seuil classe un logement selon la plus mauvaise de ses deux sous-notes, consommation d'énergie ou émissions de GES. Une maison notée C en énergie mais D en émissions est donc classée D.

Le diagnostic estime d'abord la consommation en kilowattheures par mètre carré et par an, puis la traduit en une lettre de A à G. Avant 2021, un logement était classé C jusqu'à 150 kWh/m²/an, et D au-delà. Obligatoire lors des ventes depuis 2006, le DPE affichait déjà deux étiquettes, mais seule celle de l'énergie déterminait la note finale.

Selon l'étude, croisant les données de l'Ademe et les demandes de valeurs foncières, 15 % des maisons vendues avec un DPE nouvelle formule reçoivent une note finale inférieure à leur sous-note énergie.

Pourquoi le marché ignorait-il les émissions avant 2021 ?

Avant 2021, les émissions n'avaient aucun effet détectable sur les prix, parce qu'elles ne pèsent pas sur le budget de l'acheteur. Une maison économe réduit ses factures, donc l'acheteur a intérêt à la payer plus cher. Les émissions, elles, touchent l'ensemble de la société via le changement climatique : les économistes parlent d'externalité négative.

Les deux indicateurs pouvaient aussi diverger. Pour tenir compte des pertes de production d'électricité (une centrale nucléaire a un rendement d'environ 33 %), chaque kilowattheure électrique était multiplié par 2,58, alors que le gaz, le fioul ou le bois étaient comptés tels quels. Une maison chauffée à l'électricité, alors que l'électricité française est décarbonée à plus de 90 %, était donc moins bien notée qu'une maison identique au gaz.

Que change le double seuil sur le prix des maisons ?

Lorsque les émissions déterminent la note finale, une maison juste au-dessus d'un seuil se vend en moyenne 2 % moins cher qu'une maison juste en dessous. Cet écart est comparable à celui des seuils énergétiques, qui atteint 3,5 % entre D et E.

Là où les émissions ne déterminent pas la note finale, aucun saut de prix n'apparaît. Les acheteurs raisonnent comme avant, sur la lettre finale, une habitude forgée par quinze ans de DPE. Les auteurs comparent des maisons de caractéristiques, de date de vente et de localisation comparables.

D'autres changements de 2021 pourraient jouer : méthode de calcul unifiée, coefficient de l'électricité abaissé, DPE rendu opposable, interdiction progressive de louer les logements les moins performants (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Selon les chercheurs, ils ne suffisent pas à expliquer les résultats, car leurs estimations neutralisent la décote propre à chaque note, et ces règles concernent toutes les maisons alors que les sauts n'apparaissent qu'aux seuils d'émissions déterminants.

À qui ça profite, qui paie ?

Les maisons situées juste au-dessus d'un seuil d'émissions déterminant se vendent en moyenne 2 % moins cher que celles situées juste en dessous. Selon l'étude, ce signal-prix ne nécessite ni subvention ni taxation.

Les vendeurs ont donc intérêt à lire le détail du diagnostic : si la sous-note émissions fixe la lettre, c'est sur les émissions qu'il faut agir pour franchir un seuil. Les émissions des maisons vendues s'améliorent significativement depuis la réforme. Les auteurs y voient soit une baisse réelle, soit des propriétaires de maisons très émettrices qui retardent leur vente.

Le coefficient appliqué à l'électricité est passé à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027, ce qui réduit la pénalité des logements chauffés à l'électricité.

Quelles limites et quels risques de manipulation ?

Le recul reste faible, trois ans dans l'étude, et l'effet pourrait s'éroder si les acheteurs apprennent à regarder au-delà de la note finale. Autre limite : pour une maison dont la note est fixée par les émissions, une meilleure isolation qui ne modifie pas la sous-note émissions n'est plus récompensée par un saut de prix.

Les seuils attirent aussi les manipulations. En France, les diagnostics se concentrent anormalement juste du bon côté des seuils, signe probable de comportements stratégiques de vendeurs ou de diagnostiqueurs, avec de potentiels « DPE de complaisance ».

Les auteurs notent que d'autres pays, comme l'Allemagne avec l'Energieausweis, affichent les émissions sans les intégrer à la note finale. Selon eux, l'information n'entre dans les prix que si elle devient déterminante pour cette note. La même logique pourrait s'appliquer à d'autres produits notés par lettres, comme l'électroménager, les véhicules ou l'alimentation.